החלטה בתיק רע"א 1160/04

1.        לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת צ' ברון), בה נדחתה בקשת המבקשות לסלק על הסף את תובענת המשיבים 1 -3 (להלן - המשיבים) נגדן.

2.        המשיבה 1 היא חברה המצויה בהליכי פירוק מרצון, ובבעלותה חלקת מקרקעין המצויה בעיר חולון. המשיבים 3-2 הם בעלי המניות בה. ביום 7.5.1992 פורסם ברשומות דבר אישורה של תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים (להלן - התוכנית) מכוח פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - החוק או חוק התכנון והבניה). התוכנית נגעה למתחם המצוי במרכז העיר חולון, אשר בו כלולה חלקת המקרקעין של המשיבה 1. התוכנית החליפה תוכנית אחרת שהוקפאה במשך 40 שנים. במסגרת התוכנית קיבלה עיריית חולון, המבקשת 1 (להלן - העירייה או עיריית חולון), זכויות לבניית מבנים פרטיים. המשיבים לא עשו דבר כדי לעצור את אישור התוכנית ולממשה, אך הגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב תובענה בעניין התוכנית ביום 18.7.01, היינו זמן רב לאחר פרסום ההודעה ברשומות באשר לאישור התוכנית (7.5.1992).

3.        לטענת המשיבים, הקניית זכויות הבניה הפרטיות לעירייה נעשתה שלא כדין, שכן לעירייה לא היו זכויות פרטיות במתחם טרם בוצעה תוכנית החלוקה מחדש. מכאן טענת המשיבים כי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, היא המבקשת 2, הייתה מוסמכת להעביר לעירייה בגדרי התוכנית אך ורק קרקעות המיועדות לצרכי ציבור, ואילו הזכויות הפרטיות שקיבלה "נגזלו" על חשבון זכויותיהם של יתר בעלי החלקות ובכללם המשיבים. לטענתם, העובדות נשוא התובענה נודעו להם אך לאחרונה, כששכרו שמאי מקרקעין שערך עבורם חוות דעת באשר לזכויות הנובעות מהתוכנית. אליבא דמשיבים, מקריאת התוכנית לא יכול האדם הסביר להבין כי העירייה נטלה לעצמה זכויות לצרכים פרטיים שלא היו בידיה קודם לכן. תביעת המשיבים נגד המבקשות מבוססת על עילות שונות: הפרת חוק התכנון והבניה, חריגה מסמכות, עשיית עושר ולא במשפט, תרמית, רשלנות, הפרת חובה חקוקה וחוסר תום לב. הסעד העיקרי אותו מבקשים המשיבים בתובענתם הוא סעד הצהרתי לפיו זכויות הבנייה שקיבלה העירייה לצרכים פרטיים הועברו לידיה שלא כדין, וכי זכאים הם שיירשמו על שמם זכויות בניה בהיקף התואם את חלקם היחסי בבעלות על המתחם.

4.        כאשר הוגשה התביעה, נלוותה לה בקשה לאישורה כתובענה ייצוגית לפי תקנה 29 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. ואולם, לאחר מתן פסק הדין ברע"א 3126/00 מדינת ישראל נ' א.ש.ת ניהול פרוייקטים וכוח אדם בע"מ, פ"ד נז(3) 220, לפיו לא ניתן להגיש תובענות ייצוגיות נגד רשויות המדינה מכוח תקנה 29 האמורה, ויתרו המבקשים על בקשה זו, ודבקו בתביעתם האישית. עוד יצויין, כי במקור הוגשה התביעה נגד נתבעת נוספת, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב (המשיבה 4), אך התובענה נגדה נדחתה בהסכמה. עם קבלת הודעה על מחיקת התובענה נגדה, הוריתי על מחיקת בקשת רשות ערעור שהגישה הוועדה המחוזית לבית משפט זה בענין דנא (רע"א 1175/04).

5.        לגוף העניין טענו המבקשות בבית המשפט המחוזי כי הקרקעות נשוא התביעה נרכשו על ידי העירייה כדין בדרך של הפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), עשרות שנים קודם לפרסום התוכנית. משכך, נכנסה העירייה בנעלי הבעלים הפרטיים של החלקות המופקעות, והייתה זכאית לזכויות בניה פרטיות במסגרת התוכנית. נוסף על טענה זו, העלו המבקשות טענות רבות לסילוק התביעה על הסף: התיישנות, שיהוי, אי מיצוי ההליכים הקבועים בחוק התכנון והבניה להשגה על תכניות חלוקה, העדר סמכות עניינית לבית המשפט המחוזי, סעדים נתבעים שאינם בני אכיפה, תובעים לא מתאימים, דרישה לצירוף נתבעים נוספים וחסינות מפני תביעות נזיקין מכוח סעיף 6 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

6.        בהחלטתו מיום 18.11.03 דחה בית המשפט המחוזי כמעט את כל טענותיהן המקדמיות של המבקשות. בפתח הדברים הביע בית המשפט דעתו כי יש לנהוג "יד קפוצה" בקבלת טענות לסילוק על הסף של תביעה, במיוחד כאשר השאלה הנדונה היא חוקיות פעולתה של הרשות. מעבר לכך, נדונו טענות הסילוק על הסף באופן ענייני, ונדחו אחת לאחת. החלטה זו, כאמור, היא נשוא הבקשה לרשות ערעור.

7.        בית המשפט המחוזי קבע, כי תביעת המשיבים במהותה היא תביעה לבעלות או לרישום זכויות במקרקעין, המתיישנת כעבור 15 שנים, שטרם חלפו. בכך דחה את טענות המבקשות באשר להתיישנות עילת התביעה. למעלה מן הצורך ציין בית המשפט בהקשר זה, כי אף אם תתקבל טענת המבקשות כי התביעה נזיקית או כספית, עדיין לא חלפו שבע השנים להתיישנותה. זאת, בהתבסס על סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 הקובע כי אם "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". בית המשפט קיבל את טענת המשיבים כי אף שידעו כבר ביום פרסום תוכנית החלוקה ברשומות כי לעירייה הוענקו זכויות בנייה פרטיות, לא ידעו אז כי מדובר בהעברה לא חוקית. עניין זה התגלה להם, כאמור, רק מקריאת חוות הדעת שערך עבורם שמאי מקרקעין במועד סמוך להגשת התביעה. על כן סבר בית המשפט כי אי הידיעה של העובדות המגבשות את עילת התביעה לא היה תלוי במשיבים עצמם. עוד נקבע, כי אין לומר כי על אדם, שחלקתו נכללת בתוכנית חלוקה מחדש, לשכור שמאי מקרקעין לבחינת חוקיות התוכנית מיד עם פרסומה, כ"זהירות סבירה" הנדרשת בסעיף 8 האמור. המשיבים קראו את התוכנית, השוו בין הזכויות שקיבלו על פיה לבין זכויות שכניהם, ולא ראו צורך להעמיק את בדיקתם. עוד ציין בית המשפט, גם זאת למעלה מן הצורך, כי ניתן להשליך לענייננו מסעיפים 196-195 לחוק התכנון והבניה. אליבא דבית המשפט המחוזי, קובעים סעיפים אלה כי תביעת בעל המקרקעין שהופקעו וייעודם שונה אינה מתיישנת. אף שעסקינן בתוכנית איחוד וחלוקה ולא בהפקעה, סבר בית המשפט "כי ניתן להשליך מהמהות לגדרי הפרוצדורה", ומכאן הסיק כי גם תביעת המשיבים, אף שעניינה תוכנית איחוד וחלוקה, איננה מתיישנת.

           טענת השיהוי שהעלו המבקשות, נדחתה מטעמי בית המשפט שהוזכרו בדחיית טענת ההתיישנות. בית המשפט קבע כי המשיבים לא זנחו את זכות התביעה, וכי מרגע שנודעו להם העובדות הרלוונטיות, הגישו תביעתם. על כן, כך נקבע, אף אם שינתה העירייה מצבה לרעה, אין חשיבות לעובדה זו, ומעבר לכך - שינוי לרעה לא הוכח. עוד צויין, כי אין מקום לדחות תביעה מטעמי שיהוי, מקום בו עילת התביעה נובעת ממעשה לא חוקי לכאורה של הרשות או כאשר נתבעת זכות בעלת משקל רב, כמו זכות הקניין של המשיבים, הטוענים לפגיעה בה. אף טענת היעדר מיצוי הליכים נדחתה. בית המשפט קמא קיבל את תשובת המשיבים לעניין זה, לפיה לא יכולים היו להגיש התנגדות או ערר, כיוון שלא ידעו במועד על נטילת הקרקעות שלא כדין. בית המשפט קבע כי הליכי ההתנגדות הקבועים בחוק התכנון והבניה אין משמעותם כי לאחר שאושרה התוכנית היא חסינה בפני תביעות בעילות אזרחיות שונות, בפרט כאשר לא התאפשר לתובע להגיש התנגדות במועד. בית המשפט ציין כי המשיבים אינם דורשים לבטל את התוכנית כולה, אלא לקבל זכויות שהועברו לעירייה שלא כדין לטענתם. 

8.        טענת המבקשות להיעדר סמכות עניינית לבית המשפט המחוזי נדחתה אף היא. לטענת המבקשות, הסמכות נתונה לבית המשפט לעניינים מינהליים. בית המשפט דחה טענה זו בציינו כי הסמכות העניינית נקבעת לפי מבחן הסעד המבוקש. בענייננו תובעים המשיבים סעד אזרחי במהותו - רישום זכויות במקרקעין על שמם. סעד מעין זה אין בג"ץ מוסמך לתיתו, ומכאן גם לא בתי המשפט לעניינים מינהליים. עוד טענו המבקשות, כאמור, כי הסעדים הנתבעים אינם בני אכיפה. נקבע, כי מרבית הטענות לענין זה נוגעות למצב בו תאושר תובענה ייצוגית נגדן, ועל כן נדחו, משבטלה האפשרות להגיש את התובענה הייצוגית. בהקשר זה טענה העירייה כי 60% מהקרקעות שהועברו לידיה לשימוש פרטי נמכרו כבר. בית המשפט קבע כי שווי יחידות הדיור שבידי העירייה מגיע ללמעלה מ-36 מיליון דולר. על כן, נוכח טענת המבקשות כי שוויה של תביעת המשיבים עומדת על כ-21,500 דולר בלבד, אף 40 האחוזים שנותרו בידי העירייה יספיקו לצורך זה. יתר טענות המבקשות לסילוק על הסף נדחו על ידי בית המשפט בקצרה, ואיני רואה צורך לפרטן כאן.

           מבין כל טענות המבקשות, התקבלה טענה אחת בלבד, והיא- כי המשיבים נמנעו מלנקוב בשווי הסעד המבוקש, ותבעו סעד הצהרתי מקום שיכלו לתבוע סעד אופרטיבי. בית המשפט קבע כי משבוטלה הבקשה לאישור התובענה כייצוגית, נותרה רק תביעתם האישית של המשיבים, ועל כן אין קושי לאמוד את הזכויות המגיעות להם, להבדיל מזכויות המגיעות לקבוצה גדולה של תובעים. בשל קבלת הטענה הורה בית המשפט למשיבים לתקן את כתב התביעה כך שהסעד הנוגע להעברת הזכויות במקרקעין ינוסח כסעד ממשי. המשיבים עשו כן.

9.        עיינתי בטענותיהן המפורטות של המבקשות, והגעתי לכלל דעה כי דין הבקשה לרשות ערעור להידחות. טענות המבקשות כולן נדונו בהרחבה בבית המשפט המחוזי. בגמר הדיון קבע בית המשפט כי יש לדחות את טענות המבקשות לדחיית התביעה על הסף, וסומך אני על מסקנה זו של בית המשפט המחוזי.

           ניכר כי ביסוד רבות מקביעותיה של הערכאה הדיונית עמדה הנחה בסיסית אחת, והיא - כי המשיבים אכן לא ידעו במועדים הרלוונטים כי הזכויות במקרקעין ניתנו לעיריית חולון שלא כדין. הנחה זו שימשה את בית המשפט לדחיית טענות ההתיישנות, השיהוי ואי מיצוי ההליכים. ברור, כי ההכרעה בעניין זה איננה סופית, וכי את כל טענות המבקשות ניתן יהא לשוב ולהעלות לאחר שמיעת הראיות, ולאחר שתהא תשתית עובדתית ניאותה להכריע בהן. נראה כי אף המבקשות מסכימות כי ידיעתם המאוחרת של המשיבים וכן טענתם בדבר "שיהוי אובייקטיבי" מצד המשיבים, יכולות להתברר רק בסיומו של הליך, וכי לא ניתן להכריע בהן במסגרת בקשה מקדמית לסילוק על הסף. אם כך, וודאי שלא ניתן לדחות תובענה על הסף, מטעמים שלא ניתן לבררם בשלב זה. חשובה מכך היא העובדה, כי ניתוחו של בית המשפט המתבסס על סעיף 8 לחוק ההתיישנות נעשה, לדבריו הוא "למעלה מן הצורך". משמע, מסקנתו העולה מהדיון בסעיף איננה התשתית לקביעתו כי לא חלפה תקופת ההתיישנות. על כן סבור אני, כי לשווא הכבירו המבקשות טיעונים בענין זה. דברים אלה יפים גם לענין ההיקש שעשה בית המשפט לענייננו מהקבוע לשיטתו בסעיפים 196-195 לחוק התכנון והבניה. הדברים שנאמרו בענין זה על ידי בית המשפט קמא הובאו אף הם למעלה מן הצורך, בבחינת הערה גרידא. מכאן, כי אין צורך להידרש לטענות הרבות שמעלות המבקשות גם בהקשר זה.

           כמו כן, מן הראוי לדייק בהבנת החלטתו של בית המשפט המחוזי שלא לדחות על הסף את התובענה מפאת אי מיצוי הליכים. לא מצינו בהחלטת בית המשפט קביעה עקרונית כי ניתן לתקוף תוכנית מאושרת בעילות אזרחיות. החלטת בית המשפט לעניין זה ניתנה "בנסיבות הענין", אשר החשובות שבהן הן הקביעה כי "לא התאפשר לתובעים להגיש התנגדות במועד", והעובדה כי התובעים (המשיבים) אינם דורשים לאיין את התוכנית כולה, "ודאי לא משנמחקה בקשתם לאישור התביעה כייצוגית". במצב דברים זה, בו הוחלט כאמור במסגרת בקשה לדחיית תובענה על הסף, וכאשר ייתכן שתשתנה מסקנת בית המשפט לאור העובדות שיוכחו בפניו, איני רואה הצדקה לשנות את החלטת בית המשפט בעניין. במילים אחרות, חלק נכבד מן הטענות לדחייה על הסף הן טענות התלויות בקיומן של עובדות מסויימות. אין מקום להכריע בטענות כל עוד לא נתבררו העובדות. על כן, אף ברור, כי אין בית המשפט המחוזי כבול לקביעותיו בהחלטה נשוא בקשה זו.

10.      לאור כל האמור לעיל, דוחה אני את הבקשה לרשות ערעור, ללא שהמשיבים מתבקשים להשיב.

           ניתנה היום, כ"ה בסיון תשס"ד (14.6.04).

                                                                                      ש ו פ ט

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: